이탈리아에서 암호화폐로 부동산을 구매할 수 있을까 한편 합법이다. 그러나 “합법”과 “간단” 사이에는 유로화, 자금세탁 방지 규정, 그리고 거부할 수도 있는 공증인이라는 장벽이 존재한다. 이탈리아에서는 이미 암호화폐로 부동산을 실제 거래한 사례가 있으므로, 이제 핵심 질문은 가능성이 아니라 올바른 방법이다.
합법이지만, 가격은 유로로 표시해야 한다
민사법적 관점에서 이 거래는 완전히 적법하다. 부동산을 매각하고 대금을 암호화폐로 지급하기로 합의하는 것 자체를 금지하는 법은 없다.
그러나 피할 수 없는 제약이 하나 있다. 이탈리아에서는 어떤 암호화폐도 법정화폐 지위를 갖지 않는다. 법적으로 지급을 거부할 수 없는 화폐가 아니라는 뜻이다. 실질적인 결과는 명확하다. 공증 계약서, 즉 로지토(rogito)에서 대금은 반드시 유로로 표시되어야 하며, 암호화폐는 그 채무를 이행하는 수단으로 기능한다. 가장 신중한 해석에 따르면, 이 거래는 유로로 확정된 가격을 현금 이외의 수단으로 지급하는 일반 부동산 매매로 분류된다.
진짜 장벽: 자금세탁 방지 규정
결과적으로, 모든 어려움이 집중되는 지점이 바로 여기다. 공증인은 단순한 공무원이 아니라 자금세탁 방지법상 의무 주체이기도 하다. 공증인은 지급 내역을 추적하고, 자금 출처와 실질 소유자를 확인할 의무가 있다. 한 가지 오해를 먼저 바로잡자. 블록체인은 익명이 아니라 반익명(semi-anonymous)이며, 완벽히 추적 가능하다. 공증인은 거래 식별자와 지갑 주소를 통해 거래 내역을 확인할 수 있다.
문제는 기술적 추적 가능성이 아니라 서류 준수다. 공증인은 규제된 거래소의 내역서와 최초 취득 증빙 서류 등 암호화폐 출처에 대한 증거를 요구하며. 강화된 검증을 적용할 수 있다. 절차 마지막에는 재무경찰(Guardia di Finanza) 자금세탁방지팀에 보고 의무가 발생한다. 중요한 점은, 공증인이 자금의 합법성을 확인하지 못하거나 위험이 지나치게 높다고 판단할 경우 공증 행위를 합법적으로 거부할 수 있다는 것이다.
실제 절차는 어떻게 진행되나
바로 이런 이유로, 실제 거래는 거의 항상 다음과 같은 순서를 따른다.
- 암호화폐로 대금 수령에 동의하는 매도인을 찾고, 가격을 유로로 확정한다.
- 가계약서(preliminare)에서 환율을 명시하거나, 가계약과 본계약 사이의 변동성을 관리하기 위한 가격 조정 조항을 삽입한다.
- 가장 일반적인 방법: 본계약 전에 규제된 거래소에서 암호화폐를 유로로 환전한다. 그러면 공증인은 유로를 수령하게 되고, 자금세탁 방지 의무가 크게 간소화된다.
- 자금 출처에 관한 모든 서류를 수집하고 제출한다.
- 계약서에 지급 방식에 대한 상세 진술을 기재하고, 이후 공증인이 관계 기관에 보고한다.
사전 유로 환전이 유일한 방법은 아니지만, 단연 가장 안전한 경로다. 대부분의 공증인들이 법의 테두리 안에서 무리 없이 거래를 완료하기 위해 이 방법을 권장한다.
거의 아무도 계산하지 않는 두 가지 함정
자주 간과되는 두 가지 요소가 좋은 거래를 불쾌한 결과로 뒤바꿀 수 있다.
첫째는 변동성이다. 가계약 서명에서 본계약까지 수 주가 걸릴 수 있는데, 그 사이에 암호화폐 가치가 크게 움직일 수 있다. 가격 조정 조항이 단순한 형식이 아닌 이유다.
둘째는 더 간과되기 쉬운 세금 문제다. 암호화폐로 집을 구입하는 것은 해당 암호화폐를 처분하는 행위이며, 취득 시점보다 가치가 상승했다면 과세 대상 양도차익이 발생한다. 암호화폐를 지출하는 행위는 세무당국의 시각에서 매도와 동일한 과세 이벤트다. 이탈리아에서는 2026년부터 대체세율이 33%로 인상되었다. 이는 구매 이후가 아니라 이전에 반드시 검토해야 할 사안이며, 암호화폐 세금 신고 방법과 동일한 영역에 속한다.
요약하자면, 이탈리아에서 암호화폐로 집을 살 수 있다. 그러나 현실적인 경로는 단 하나다. 가격은 유로로 표시하고, 대부분의 경우 사전에 환전하며, 자금 출처에 대한 완벽한 서류를 준비하고, 공증인이 철저히 검토하며 거부할 수도 있음을 인지하고, 양도차익 세금을 미리 계산해 두어야 한다. 가능하지만, 아직 쉽지는 않다. 현재로서는 규정을 따르고 이 분야에 정통한 공증인에게 의뢰하는 것이 이탈리아에서 암호화폐로 부동산을 구매하는 유일한 현실적 방법이다. 공식 정보는 이탈리아 공증인협회(Consiglio Nazionale del Notariato)와 세금 측면에서는 이탈리아 국세청(Agenzia delle Entrate) 사이트에서 확인할 수 있다.
